Kiedy spadną ceny mieszkań?

Nieżyciowe prawo, długi czas oczekiwania na decyzje administracyjne pozwalające rozpocząć budowę lub odmowy „z automatu”, brak ziemi, rosnące koszty oraz prywatny interes stojący czasem ponad dobrem ogółu – to zdaniem przedstawicieli praktyków najpoważniejsze problemy, z którymi stykają się dziś inwestorzy w branży mieszkaniowej.

Te kluczowe zostały zdefiniowane przez Polski Związek Firm Deweloperskich i opracowane w dokumencie „7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego”. Przygotowany materiał to zbiór barier, na które napotykają deweloperzy i branże pokrewne, a które znacząco utrudniają codzienną pracę i wydłużają czas realizacji inwestycji. Efekt? Luka mieszkaniowa i wysokie ceny nieruchomości.

Polski Związek Firm Deweloperskich jako największa organizacja branżowa czuje na sobie dużą odpowiedzialność nie tylko za budowę mieszkań, ale również za wsparcie decydentów i samorządów w kreowaniu polityki mieszkaniowej. Celem oszacowania aktualnych potrzeb Związek zorganizował śniadanie prasowe, w którym udział wzięli eksperci. Podstawą spotkania był wspomniany dokument na temat kluczowych czynników utrudniających rozwój rynku mieszkaniowego. Wiedzą ekspercką oraz praktycznym spojrzeniem na codzienność branż pokrewnych deweloperskiej podzielili się prof. dr hab. Anna Szelągowska ze Szkoły Głównej Handlowej oraz Rafał Zarzycki, wiceprezes Izby Inżynierów Budownictwa.

Profesor Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie zauważyła, że chociaż według danych GUS w Polsce statystycznie nie ma deficytu mieszkaniowego, to jednak duża liczba osób mieszka w substandardowych warunkach. Aż 2,4 mln mieszkań zostało zbudowanych przed II wojną światową, z tego 800 tys. gospodarstw domowych nie ma dostępu do toalety, a 445 tys. do bieżącej wody. „Mamy ponad milion dwieście tysięcy mieszkań, które należałoby zmodernizować i doposażyć tak, aby spełniały standardowe warunki. Dodatkowo mamy sto trzydzieści tysięcy osób, które oczekują na przydział, zarówno mieszkania komunalnego, jak i socjalnego. W czasie ostatnich czterech lat liczba oczekujących na przydział gminnego mieszkania zmniejszyła się o ponad trzydzieści tysięcy. Mamy poprawę, ale nadal jest to wskaźnik, który pokazuje, że potrzeby rynku mieszkaniowego są ogromne” – podkreśliła prof. Szelągowska.

Punktem widzenia branży deweloperskiej podzielił się Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu PZFD, który wskazał, że „kiedy kilka lat temu został zablokowany dostęp dla deweloperów do gruntów z zasobów Skarbu Państwa z powodu rządowego programu Mieszkanie Plus, deweloperzy poszli szukać ziemi prywatnej, a ta jest pod miastem. Wiemy, że ludzie chcą mieszkać w centrach miast, a jeżeli dalej od nich, to z bardzo dobrą komunikacją, ale budowa takiej infrastruktury jest po prostu za droga”. Dodał, że Mieszkanie Plus było planowane na 100 tys. mieszkań rocznie, z czego zbudowanych zostało 19 tys. lokali.

Profesor Szelągowska podkreśliła też, że ogromnym problemem, z który borykają się deweloperzy, jest oczekiwanie na wydanie przez urzędników wszelkich wymaganych pozwoleń – przedłuża to inwestycję nawet o cztery lata.

Z kolei Rafał Zarzycki reprezentujący Polską Izbę Inżynierów Budownictwa zwrócił uwagę na codzienne problemy, z którymi borykają się pracownicy budów. „Mój kolega inżynier poinformował mnie, że we Wrocławiu czeka już półtora roku na uzgodnienia drogowe. W tym czasie można by zbudować sześć, dziesięć tysięcy metrów kwadratowych PUM-ów [powierzchnia użytkowa mieszkalna – red.]. Tyle trwają uzgodnienia z miastem. Samorządy wykorzystując tak zwaną szesnastkę dokładają mnóstwo obowiązków deweloperom, inżynierom i projektantom. Koszty są olbrzymie i nie da się inwestycji sensownie zaplanować” – powiedział Rafał Zarzycki, wiceprezes Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

Chodzi o dodatkowe koszty związane z artykułem 16. ustawy o drogach publicznych, który zobowiązuje wykonawcę inwestycji niedrogowej do poniesienia kosztów budowy lub przebudowy w sytuacji, gdy sama budowa bądź przebudowa drogi miałyby być zrealizowane przez inny podmiot. Prezes Zarzycki dodał, że wnioski o odrolnienie składane dla terenów objętych planem miejscowym rozpatrywane są na szczeblu ministerialnym przez rok, a nawet dwa lata. „Ta procedura trwa zdecydowanie za długo. Budynek mieszkalny można zbudować dość szybko. Samo pozwolenie na budowę nie jest problemem. Można je uzyskać dość szybko, ale na decyzje środowiskowe, na przykład dotyczące budowy jednego garażu, czeka się minimum pięć miesięcy. Nie jesteśmy w stanie oszacować czasu, terminu i ekonomii tego biznesu, ponieważ to wszystko za długo trwa, a w ciągu dwóch lat inflacja spowodowała wysoki wzrost cen” – powiedział prezes Zarzycki.

Warto wspomnieć, że Polski Związek Firm Deweloperskich co roku przygotowuje raport z rankingiem miast, które najsprawniej wydają decyzje potrzebne do rozpoczęcia budowy i w największym stopniu pokryte są planami miejscowymi. Ranking tworzony jest na podstawie odpowiedzi z urzędów miast i ogólnodostępnych danych z rejestrów publicznych. Z ostatniej – XII edycji wynika, że na prowadzeniu są trzy miasta – Łódź, Lublin oraz Gorzów Wielkopolski. Oznacza to, że istnieją w Polsce miejsca, w których zrozumienie potrzeb mieszkańców oczekujących na wymarzone mieszkania wysuwa się na prowadzenie, a dzięki współpracy z branżą inwestycje realizowane są w możliwie dobrym tempie. Z nich warto brać przykład.

Na podsumowanie spotkania jego uczestnicy zostali zapytani o to, co jest potrzebne, aby hasło spotkania „Kiedy spadną ceny mieszkań?” przełożyło się na praktykę.

„Myślę, że będzie z tym bardzo ciężko. Jeśli nie byłoby tak długiego oczekiwania na decyzje na przykład wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeżeli gminy nie kazałyby deweloperowi budować dróg, kanalizacji sanitarnej, jeżeli Wody Polskie nie trzymałyby dziewięć miesięcy prostego wniosku zezwalającego na odprowadzenie z maleńkiego dachu wody deszczowej do rowu… Jak to wszystko policzymy, okaże się, że potrzebujemy wielu zmian prawnych” – powiedział prezes Zarzycki.

Profesor Szelągowska zaznaczyła, że nie należy spodziewać się spadku cen mieszkań w dużych miastach, a raczej będzie miał miejsce ich wzrost w wysokości 5 proc. w skali roku. „To będzie uzależnione od lokalizacji, standardu mieszkania, ale i od danych makroekonomicznych. W mniejszych miejscowościach spodziewam się stagnacji cen. Być może na rynku wtórnym ceny mogą trochę spaść, ale nie na rynku pierwotnym z racji tego, że rosnące ceny determinowały wzrost kosztów budowy” – podkreśliła prof. Anna Szelągowska.

Prezes Grzegorz Kiełpsz przytoczył dane, z których wynika, że od 2006 roku do 2022 roku ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie i w Łodzi wzrosły dwukrotnie. „Trend jest jednoznaczny, ale gdyby z jednej strony zaszły zmiany, o których mówił prezes Zarzycki, a z drugiej, jeżeli podaż dogoni popyt, to ceny mieszkań mają szansę się ustabilizować. Ważna jest też świadomość, że wyjście naprzeciw potrzebom branży to nie ułatwienie dla dewelopera, ale dla każdego, kto marzy o własnym mieszkaniu. Bo w całej dyskusji zapominamy, kto na te mieszkania czeka” – podsumował prezes Kiełpsz.

To kiedy będzie taniej? Za drogowskaz może posłużyć siedem czynników zidentyfikowanych przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Ich eliminacja może skutecznie uwolnić potencjał branży i dostarczyć potrzebną liczbę mieszkań, a to przełoży się na ceny nieruchomości.

Źródło informacji: PZFD

Grafika (podpis): PAP/Kadr z filmu